Gayrimenkul Değerleme Çalışması

Gayrimenkul değerleme çalışması sırasında aşağıdaki inceleme ve araştırmaların yapılması gerekmektedir.

1- Gayrimenkulün yerinde görülmesi ve durum tespiti yapılması:
-Ulaşım durumu, ana arterler, bağlantı yolları ve tarifi, ulaşım olanakları, toplu taşıma araçları ile ulaşım imkanı, kara, deniz, hava ve demir yolu merkezleri bağlantı olanakları vb.
-Ana gayrimenkulün ve/veya bğımsız bölümlerin tespiti ve tanımlanması, kullanım amaçlarının tespiti ve tanımlanması,
-İlgili bağımsız bölümün kapsamlı olarak tespiti ve tanımlanması

2-Bölge ve Çevre Analizi
-Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin alt ve üst yapı gelişmişlik düzeyi (elektrik, su, doğalgaz, iletişim, yol vb.)
-Çevresel yapılanma özelliği (konut, hizmet, ticaret, sanayi vb.) yapı yoğunluğu, yapılanma nizamı, yapı karakterleri,
-Bölgenin sosyo-ekonomik ve kültür düzeyi, alışveriş imkanları, eğitim, spor, ibadet, merkezdeki konumu,

3-Tapu Araştırması
-İlgili Tapu Sicil Müdürlüğünden Tapu Sicil Bilgilerinin Karşılaştırılması: Müşteri tarafından verilen evraklarda yer alan tüm kayıt bilgileri Tapu Sicil Kütüklerinden ve yevmiye defterlerinden incelenir. İl, ilçe, mahalle, köy, sokak, mevkii, niteliği, pafta, ada, parsel, yüz ölçümü, maliki, blok, kat, bağımsız bölüm numarası, sayfa, cilt vb. kayıtların karşılaştırılması yapılır.
-Takyidat incelemesi: Taşınmaz üzerinde mülkiyet haklarını kısıtlayıcı herhangi bir hüküm, ibare veya beyan olup olmadığı saptanır (ipotek, haciz, şerh, hak ve mükellefiyet vb.)

4-İmar Durumu ve Ruhsat Dosyası İncelemesi
İlgili Belediye veya Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünden
-İmar durumu tespiti; halihazırdaki durum, gelecekte gerçekleşmesi muhtemel planlamalar.
-Paftalar üzerinden yer kontrolü
-Dosya araştırması (temel üstü vizesi, inşaat ruhsatı, proje, rölöve, çap, yapı kullanma belgesi, gayrimenkulle ilgili, tutanak, yıkım kararı, para cezası süresi vb.)
-Taşınmazın mevcut durumunun yasal durumuna uygunluğu, belgeleri incelenerek(kat irtifakına esas projesi, mimari projesi, ruhsat belgesi, iskan belesi, imar durumu vb.) mevzuat çerçevesindeki durumu belirlenir.

5-Raporlama
-Sahada toplanan tüm veriler, konu mülk için en uygun olan değerleme yöntemi/yöntemleri seçilerek değerlenir.
-Sonuçlar uyumlaştırıldıktan sonra Uluslararası Değerleme Standartlarına göre raporlama tamamlanır.
-Gerekli kontrolleri sorumlu değerleme uzmanlarınca yapılan raporlar müşteriye ulaştırılır.

Debt-to-Income Ratio (DTI)

Türkçeye borcun gelire oranı olarak çevirebileceğimiz Debt-to-Income ratio; kişinin aylık brüt gelirinin borcunu ödemek için kullanılan kısmını ifade etmektedir. Daha kesin bir ifadeyle, DTI sadece kişinin kredi borcunu değil aynı zamanda bazı vergi, masraf, sigorta vb. harcamalarını da içermektedir.

İki tür DTI vardır.

Bu iki tür DTI, uygulamada çift olarak x/y şeklinde gösterilmektedir. (örneğin 28/36 gibi)

İlk DTI, front ratio olarak da adlandırılır, ve gelirin konut harcamalarına giden yüzdesini göstermektedir. Kirada oturanlar için x: kira bedeli, ev sahibi olanlar ve mortgage ödemelerine devam edenler için ise x: PITI'dır. (PITI, mortgage Principal and Interest, mortgage Insurance premium, hazard Insurance premium, property Taxes, ...diğer bir deyişle kredinin anapara, faiz, vergi, sigorta primi vb. tutarları içerir.)

İkinci DTI, back ratio olarak adlandırılır, ve gelirin, ilk DTI için yapılan konut harcamaları dahil, her ay düzenli olarak veya periyodik olarak tekrar eden borç ödemelerini de içerir. Söz gelimi, aylık kredi kartı ödemeleri, taşıt kredisi taksidi ödemeleri, okul ücreti ödemeleri, nafaka vs...

Örnekte olduğu gibi bir kredi kuruluşu; debt-to-income rasyosunun 28/36 koşulunu sağlamasını istediğinde.

• Müşterinin yıllık brüt geliri alınır: 100.000 YTL olsun.
• Yıllık Brüt Geliri 12'ye bölünür. 100.000/12=8,333.33 YTL aylık brüt gelir rakamına ulaşılır.
• Aylık gelir rakamı 8,333.33 x .28 = 2,333.33 YTL tutarında aylık konut gideri
• Aylık gelir rakamı 8,333.33 x .36 = 3,000.00 YTL tutarında aylık konut gideri + periyodik aylık borç

Bu rakamlar şunu ifade etmektedir. Kredi verenin aylık konut gideriniz için maksimum olarak izin verdiği tutar 2,333.33 YTL'dir. Bu limitler dahilinde kaldığınız müddetçe kredi almaya hak kazanırsınız. Aynı şekilde aylık konut gideri dahil periyodik borç tutarınız 3.000 YTL'yi aşmamalıdır. Söz konusu oranlar farklı kredi türleri için farklı şekilde oluşabilmektedir.

Debt-to-income ratio, kredi verenler için ne kadar borçlanabileceğinize dair kullanılabilecekleri hızlı bir gösterge niteliğindedir. Söz gelimi aylık geliriniz 5.000 YTL, aylık harcamalarınız toplamı 2.500 YTL ise. DTI rasyonuz %50 olacaktır. Ve kredi verenler açısından söz konusu oran yüksek olarak değerlendirildiğinden, DTI rasyonuzu düşürmeniz istenecektir. DTI rasyonuzu düşürmenin ise gelirinizi artırmaktan veya borcunuzu azaltmaktan başka bir yolu bulunmamaktadır. Bir diğer yol, gelirinizi olduğundan çok veya borcunuzu olduğundan az göstermektir. Bankalar genellikle gelirinizi belgelemenizi talep ederler ancak borcunuzla ilgili bölüm kısmen sizin beyanınıza kaldığından, borçlanmanızı olduğundan düşük gösterebilirsiniz.

Risk

Önceki yazıda "Türkiye'de konut kredisi riskten uzak" başlıklı haberde değinilmeye çalışılan konuyla ilgili olarak değinilmesi gereken bir kaç nokta var. Bunun için ipotekli konut finansmanı kredilerinde riskin bileşenleri nelerdir, öncelikle bu konunun iyi bilinmesi gerekli.

Bankalar açısından veya yeni kanunla birlikte konut finansmanı kredisi vermeye yetkili diğer finansman kuruluşları açısından konut finansmanı ile ilgili olarak maruz kalınan risk faktörleri basit olarak

1) Kredi Riski – Kredi kullanan müşterilerin ödemelerini zamanında yerine getirmeyip, temerrüde düşmesi. Ödenmeme riski veya geri ödenmeme riski olarak da adlandırılır. Kredi riski, borç alan kişinin ödeme güçlüğüne düşmesi durumunda oluşan bir risktir. Kredi veren kurumlar bu tür bir riski bertaraf edebilmek için ipotek ödemelerinin kişinin gelirine oranının (DTI, debt-to-income ratio) düşük olmasını ve kullandırdıkları kredi tutarının gayrimenkulün değerine oranının (LTV, loan-to-value ratio) düşük olmasını sağlamaya çalışırlar. Öte yandan kullandırılan kredi borçlusunun geri ödeme geçmişinin (credit history) değerlendirilmesi ve başvuru skor puanlaması (credit scoring) da kredi riskinin yönetilmesinde önemli araçlardır.

2) Faiz Riski – Piyasa faiz oranlarının yükselmesi ...Faiz Oranı riski olarak da adlandırılan söz konusu risk, piyasa faiz oranlarındaki değişimlere bağlı olarak kredi veren kurumun uğradığı zarar ve kaybı ifade etmektedir. Sabit faizli konut finansmanı kredisi kullandıran kuruluşlar, kullandırdıkları kredi vadesi boyunca para piyasalarındaki faiz oranlarındaki değişimler paralelinde faiz oranı riskine maruz kalmaktadır. Kredi vadesinin uzaması, faiz oranı riskini artırmaktadır.

3) Erken Ödeme Riski / Refinansman Riski - faiz oranlarının düşmesi sonucu tüketicilerin mevcut kredilerini kapatarak düşük faizli kredilere başvurması. Erken ödeme riski kredi borçlusunun borcunu vadesinden önce ödemesi durumunda ortaya çıkmaktadır. Kredi veren kuruluş açısından piyasa faiz oranlarının yüksek düzeyde seyrettiği dönemde, kredi kullanan müşteriler piyasadan yüksek oranla borçlanıp kredilerini kapama yolunu tercih etmeyeceğinden, erken ödeme riski düşüktür. Piyasa faiz oranlarının düşmesi halinde ise ipotekli konut kredisini daha düşük faizle finanse etmeyi tercih edecek müşteriler nedeniyle risk yüksektir. Erken ödeme riski, sabit faizli kredilerde erken ödeme cezası uygulanması yöntemiyle veya değişken faizli krediler kullandırılmak suretiyle azaltılmaktadır.

şeklinde özetlenebilir. Belki 4. risk olarak da Likidite Riskini sayabiliriz. Likidite riski konut kredilerine ilişkin riskten ziyade bunlara dayalı olarak ihraç edilen MBS (mortgage backed securities), ABS (asset based securities), Covered bonds gibi menkul kıymetlerin vadelerinden önce nakde çevrilememesi veya nakde çevrildiği anda yüksek oranlı değer kaybına uğraması risklerini içermektedir. İkinci el ipotekli konut finansmanı enstrümanlarının gelişmiş olduğu ülkelerde ihraç edilen kıymetlerde, finansal piyasalardaki derinliğin mevcut olduğu ülkelerde söz konusu risk daha düşüktür, çünkü söz konusu menkul kıymetler ikincil piyasada kolaylıkla el değiştirebilmektedir.

Yazıda genellikle Türkiye Piyasasındaki Konut Kredilerinin riskliliğine ilişkin olarak yalnızca kredi riski kavramı üzerinde durulmuş. Oysaki riskin tek bileşeni kredi riski değil. Bankalar oluşturmuş oldukları sabit faizli konut kredisi portföyleri nedeniyle önemli miktarda faiz ve refinansman riskiyle karşı karşıya durumdalar. Piyasa faizlerinin yükselmesi halinde faiz riski, düşmesi halinde ise erken ödeme riski Bankaların tepesinde önümüzdeki dönemde Demokles'in Kılıcı gibi sallanıyor olacak.

Konut Kredisi Türkiye'de Riskten Uzak

Ödenmeyen konut kredileri ABD'de krize sebep olurken Türkiye'de konut kredisi verilen her bin kişiden sadece 3'ü hukuki takibe uğruyor. Türkiye'de kredilerin ödenmeme riskinin düşük olduğunu belirten bankacılara göre bu durum yabancıların Türkiye'ye olan ilgisini de artıracak.

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) açıkladığı finansal istikrar mart ayı raporu, ABD'deki mortgage krizinin bir benzerinin Türkiye'de yaşanabileceğinden endişe edenlerin yüreğine su serpti. BDDK'nın 22 Ağustos'ta açıkladığı verilere göre, ABD'de krize sebep olan ödenemeyen konut kredilerinin oranı Türkiye'de sadece yüzde 0,3 seviyesinde bulunuyor. Bir başka ifadeyle, konut kredisi verilen her bin kişiden sadece 3'ünün kredisi hukuki takibe uğradı. Akbank Bireysel Bankacılık Pazarlama Bölüm Başkanı Cem Muratoğlu'na göre, dünyada yüzde 0,5'ler seviyesinde takibe dönüş oranı oldukça makul kabul ediliyor ve kredi sisteminin alarm vermesi için bu oranın yüzde 2'nin üzerine çıkması gerekiyor. Cem Muratoğlu "Hem krediler tahvile henüz çevrilmediği için yapımız ABD'den farklı, hem de kredi stokunun milli gelire oranı düşük olduğu için yüzde 3'ler seviyesindeki bir oran bile Türkiye'de büyük bir sıkıntı yaratmaz" dedi.

Bankacılar dünya piyasalarını etkisine alan mortgage krizi nedeniyle gelişmekte olan ülkelere tedbirli yaklaşılabileceğine, bunun da Türkiye'ye beklenenden az fon girmesine neden olabileceğini belirtiyor. Ancak bununla birlikte Türkiye'de ödenmeme riski daha az olan bugünkü portföy yapısı nedeniyle yabancıların Türkiye'de çıkacak tahvillere diğer ülkelere nazaran daha fazla ilgi gösterebileceğine inanıyor. Kredi müşterilerinin ciddi bir elemeden geçirildiğini belirten Finansbank Bireysel Bankacılık Bölüm Başkanı Tunç Akyurt da, bu nedenle geciken kredilerde bile ciddi bir artış yaşanmadığını söyledi. Akyurt, "Sistemdeki kredilerde risk oranı düşük. Zaten Türk halkı işsiz kalmadıkça ve çok zora düşmedikçe konut kredisini mutlaka ödeyen bir yapıya sahip. Yabancı Türkiye'den niye uzak dursun?" dedi.

Geliri yüksek olan kredi kullanabildi
BDDK'nın verilerine göre, Aralık 2006'da her bin krediden 2'si hukuki takibe uğrarken, bu oran Mart 2007'de binde 3'e çıktı. Aralık 2006'da 56 milyon YTL olan takipteki konut kredileri tutarı da 86 milyon YTL seviyesine yükseldi. Yapı Kredi Bankası Konut Finansmanı Bölüm Başkanı İsmet Erdem, kredi portföyünün büyümesine paralel olarak gerçekleşen bu artışı sıkıntılı bir durum olarak görmediklerini söyledi. Erdem, "Konut kredileri bankalar için sıkıntı yaşanmayan ürünlerdir, çünkü ekonomik kriz sonucu işsiz kalmak gibi durumlar yaşanmadıkça tüketici kredisini öder" dedi. Bankaların kredi dağıtımında temkinli davranması ve faizlerin yüksekliği nedeniyle zaten alt gelir grubunun (C ve D segmentlerinin) kredilerden henüz yararlanmadığını da anlatan Erdem, portföyün gelir seviyesi yüksek, az risk taşıyan müşterilerden oluştuğunu söyledi. Erdem, "Yabancı yatırımcı değerlendirmesini bu kriterlere göre yapacaktır" dedi.
Denizbank Konut Finansman Bölüm Müdürü Barış Yılmazkaya da ABD'de konutun değerinin yüzde 100'ü hatta yüzde 125'ine varan oranlarda kredi kullandırılması nedeniyle riskin yükseldiğini hatırlattı. Konuta hiç para bağlamadan krediyle almak isteyenlerin genelde yatırımcı kesim olduğuna dikkat çeken Yılmazkaya, "Türkiye'de evinde oturmak isteyen insanlar genelde kredi kullanıyor. Bizler de bankacılar olarak yüzde 20-25 peşinat olmadan kredi kullandırmıyoruz. Parasını bir şekilde bağlayan tüketici zaten kredisini de ödememezlik yapmıyor" dedi.

Mortgage'de düzenleyici kurum eksik
Mortgage yasasının mimarlarından olan ve İstanbul Capital'in kurucularından Bahadır Teker de, takibe dönüşme oranının olması gereken seviyelerin bile altında olduğunu söyledi. Teker, "Demek ki bankalar seçici davranmışlar" diye konuştu. Sisteminin önünün ancak kimse yatırım yapmadığı ve bankalar kredi vermeyi durdurduğu zaman tıkanacağını savunan Teker şunları söyledi: "Türkiye'de konut kredilerine yönelik henüz ihraç edilmiş bir tahvil yok. Bu nedenle pek çok şeyi konuşmak için erken. Ancak artan fonlama maliyetleri nedeniyle, tüketiciler kredileri daha yüksek faizlerle almak durumunda kalacaklar. Dış piyasadaki olumsuzluğa karşın iç piyasa dinamikleri olumlu. Bunların hangisinin baskın geleceğini önümüzdeki dönem göreceğiz ama mortgage sisteminde piyasayı düzenleyici ve fonlayıcı bir kurumun oluşturulmamış olması Türkiye'de ciddi bir eksiklik. Bu tür kurumlar yaşanan sıkıntıların atlatılmasında da önemli rol üstlenirler." Konut kredilerinin kanuni takibe dönüşmesi için, müşterinin iki ay üst üste taksidini ödememiş olması gerekiyor. Tüketici üçüncü ay bankanın gönderdiği ihtarnameyi de dikkate almazsa, banka krediyi hukuki takibe gönderiyor.

"Bankacı" ve "finansçı" arkadaşlarımız, Türkiye'deki Konut kredilerinin riskten uzak olduğuna dair yorumlarını göndermişler, gazeteci arkadaşımız da manşeti yapıştırmış. Ancak, gerçekten de konut kredisi Türkiye'de riskten uzak mı? Riske yakın mı? Bu gibi kavramlar üzerinde konuşurken ve yorum yaparken biraz daha dikkatli konuşmak gerektiğini düşünüyorum. Risk nedir? Ne değildir? Konut kredileri finans kurumları açısından ne gibi riskler taşır? Müşteriler açısından risk nedir? Bu kavramlar üzerinde biraz ayrıntılı olarak durmakta fayda var...

Emlak Vergisinde Maliyet Bedelleri 2008

29.08.2007 10:57:00
Anadolu Ajansı

2008 yılında emlak vergisine konu olacak binaların metre kare inşaat maliyet bedelleri belirlendi. Maliye ile Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarının konuya ilişkin ''Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği'', Resmi Gazetenin bugünkü sayısında yayımlandı.

Buna göre, Emlak Vergi Kanunu'nun 29. maddesinde yer alan binalar için vergi değeri, Maliye, Bayındırlık ve İskan Bakanlıkları tarafından müştereken tespit ve ilan edilecek. Hesaplama, bina metre kare normal inşaat maliyetleri ile arsa ve arsa payı değerleri esas alınarak hesaplanacak.

Önümüzdeki 2008 yılında binaların metre kare normal inşaat maliyet bedelleri, çelik karkas, betonarme, kagir, yığma, ahşap, taş duvarlı ve gecekondu tarzı binalar şeklinde kategorilere ayrılarak yapılacak.

Emlak vergisine temel oluşturan 2008 yılı bina metre kare inşaat maliyet bedelleri fabrika ve imalathane binalarında 26,64 YTL ile 469,33 YTL, otellerde 74,20 YTL ile 1048,28 YTL, sinema ve tiyatro binalarında 26,41 YTL ile 1125,78 YTL, hastane ve kliniklerde 27,75 YTL ile 928,54 YTL arasında değişirken, metre kare fiyatları banka ve sigorta binalarında 31,68 YTL ile 1124,78 YTL arasında olacak.

İdare binalarının metre kare inşaat maliyet bedelleri de 21,58 YTL ile 965,51 YTL, benzin istasyonu vs için 39,86 YTL ile 857,21 YTL, yer altı garajlarına 14,75 YTL ile 426,71 YTL, çok katlı garajlar için 113,15 YTL ile 490,62 YTL arasında belirlenirken, yurt ve okul binaları için 22,46 YTL ile 250,06 YTL olarak öngörüldü.

Yüzme havuzları için belirlenen metre kare bedelleri 79,47 YTL ile 609,61 YTL arasında değişirken, pazar ve fuar alanları için 45,34 YTL ile 225,42 YTL, soğuk hava depoları için 51,52 YTL ile 220,06 YTL, silolar için 212,22 YTL ile 557,83 YTL arasında değişiyor.

İskan Raporu Alınırken Gerekli Belgeler Nelerdir?

1. Dilekçe
2 .Temel vizesi (İlçe Belediyelerden)
3. Kanal Bağlantı Vizesi (ASKİ'den)
4. Vergi İlişik Kesme Belgesi (Her bağımsız bölüm için)
5. Ön ve arka cephenin 13*18 ebadında ikişer fotoğrafı,
6. Isı Yalıtım Vizesi (İlçe Belediyelerden),
7. Toprak Vizesi (İlçe Belediyelerden)
8.150 m2 nin üzerinde işyeri bulunan yapılar için harç

YAPI KULLANMA İZNİ NASIL ALINIR?

Genel iskan raporu düzenlenmiş binalardaki bağımsız bölüm sahipleri 3 adet tapu fotokopisi ile Belediye İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni Amirliğine başvurarak yapı kullanma izni harçlarını emlak vergisi ve katılım paylarını ödemek ve vergi dairesinden ilişiğini kesmek suretiyle kendi bağımsız bölümleri için yapı kullanma izin belgesi alabilirler. Yapı kullanma izni ile ilgili kuruluşlara başvurarak su, elektrik ve telefon abonelikleri de yaptırılabilir.