Debt-to-Income Ratio (DTI)

Türkçeye borcun gelire oranı olarak çevirebileceğimiz Debt-to-Income ratio; kişinin aylık brüt gelirinin borcunu ödemek için kullanılan kısmını ifade etmektedir. Daha kesin bir ifadeyle, DTI sadece kişinin kredi borcunu değil aynı zamanda bazı vergi, masraf, sigorta vb. harcamalarını da içermektedir.

İki tür DTI vardır.

Bu iki tür DTI, uygulamada çift olarak x/y şeklinde gösterilmektedir. (örneğin 28/36 gibi)

İlk DTI, front ratio olarak da adlandırılır, ve gelirin konut harcamalarına giden yüzdesini göstermektedir. Kirada oturanlar için x: kira bedeli, ev sahibi olanlar ve mortgage ödemelerine devam edenler için ise x: PITI'dır. (PITI, mortgage Principal and Interest, mortgage Insurance premium, hazard Insurance premium, property Taxes, ...diğer bir deyişle kredinin anapara, faiz, vergi, sigorta primi vb. tutarları içerir.)

İkinci DTI, back ratio olarak adlandırılır, ve gelirin, ilk DTI için yapılan konut harcamaları dahil, her ay düzenli olarak veya periyodik olarak tekrar eden borç ödemelerini de içerir. Söz gelimi, aylık kredi kartı ödemeleri, taşıt kredisi taksidi ödemeleri, okul ücreti ödemeleri, nafaka vs...

Örnekte olduğu gibi bir kredi kuruluşu; debt-to-income rasyosunun 28/36 koşulunu sağlamasını istediğinde.

• Müşterinin yıllık brüt geliri alınır: 100.000 YTL olsun.
• Yıllık Brüt Geliri 12'ye bölünür. 100.000/12=8,333.33 YTL aylık brüt gelir rakamına ulaşılır.
• Aylık gelir rakamı 8,333.33 x .28 = 2,333.33 YTL tutarında aylık konut gideri
• Aylık gelir rakamı 8,333.33 x .36 = 3,000.00 YTL tutarında aylık konut gideri + periyodik aylık borç

Bu rakamlar şunu ifade etmektedir. Kredi verenin aylık konut gideriniz için maksimum olarak izin verdiği tutar 2,333.33 YTL'dir. Bu limitler dahilinde kaldığınız müddetçe kredi almaya hak kazanırsınız. Aynı şekilde aylık konut gideri dahil periyodik borç tutarınız 3.000 YTL'yi aşmamalıdır. Söz konusu oranlar farklı kredi türleri için farklı şekilde oluşabilmektedir.

Debt-to-income ratio, kredi verenler için ne kadar borçlanabileceğinize dair kullanılabilecekleri hızlı bir gösterge niteliğindedir. Söz gelimi aylık geliriniz 5.000 YTL, aylık harcamalarınız toplamı 2.500 YTL ise. DTI rasyonuz %50 olacaktır. Ve kredi verenler açısından söz konusu oran yüksek olarak değerlendirildiğinden, DTI rasyonuzu düşürmeniz istenecektir. DTI rasyonuzu düşürmenin ise gelirinizi artırmaktan veya borcunuzu azaltmaktan başka bir yolu bulunmamaktadır. Bir diğer yol, gelirinizi olduğundan çok veya borcunuzu olduğundan az göstermektir. Bankalar genellikle gelirinizi belgelemenizi talep ederler ancak borcunuzla ilgili bölüm kısmen sizin beyanınıza kaldığından, borçlanmanızı olduğundan düşük gösterebilirsiniz.

Risk

Önceki yazıda "Türkiye'de konut kredisi riskten uzak" başlıklı haberde değinilmeye çalışılan konuyla ilgili olarak değinilmesi gereken bir kaç nokta var. Bunun için ipotekli konut finansmanı kredilerinde riskin bileşenleri nelerdir, öncelikle bu konunun iyi bilinmesi gerekli.

Bankalar açısından veya yeni kanunla birlikte konut finansmanı kredisi vermeye yetkili diğer finansman kuruluşları açısından konut finansmanı ile ilgili olarak maruz kalınan risk faktörleri basit olarak

1) Kredi Riski – Kredi kullanan müşterilerin ödemelerini zamanında yerine getirmeyip, temerrüde düşmesi. Ödenmeme riski veya geri ödenmeme riski olarak da adlandırılır. Kredi riski, borç alan kişinin ödeme güçlüğüne düşmesi durumunda oluşan bir risktir. Kredi veren kurumlar bu tür bir riski bertaraf edebilmek için ipotek ödemelerinin kişinin gelirine oranının (DTI, debt-to-income ratio) düşük olmasını ve kullandırdıkları kredi tutarının gayrimenkulün değerine oranının (LTV, loan-to-value ratio) düşük olmasını sağlamaya çalışırlar. Öte yandan kullandırılan kredi borçlusunun geri ödeme geçmişinin (credit history) değerlendirilmesi ve başvuru skor puanlaması (credit scoring) da kredi riskinin yönetilmesinde önemli araçlardır.

2) Faiz Riski – Piyasa faiz oranlarının yükselmesi ...Faiz Oranı riski olarak da adlandırılan söz konusu risk, piyasa faiz oranlarındaki değişimlere bağlı olarak kredi veren kurumun uğradığı zarar ve kaybı ifade etmektedir. Sabit faizli konut finansmanı kredisi kullandıran kuruluşlar, kullandırdıkları kredi vadesi boyunca para piyasalarındaki faiz oranlarındaki değişimler paralelinde faiz oranı riskine maruz kalmaktadır. Kredi vadesinin uzaması, faiz oranı riskini artırmaktadır.

3) Erken Ödeme Riski / Refinansman Riski - faiz oranlarının düşmesi sonucu tüketicilerin mevcut kredilerini kapatarak düşük faizli kredilere başvurması. Erken ödeme riski kredi borçlusunun borcunu vadesinden önce ödemesi durumunda ortaya çıkmaktadır. Kredi veren kuruluş açısından piyasa faiz oranlarının yüksek düzeyde seyrettiği dönemde, kredi kullanan müşteriler piyasadan yüksek oranla borçlanıp kredilerini kapama yolunu tercih etmeyeceğinden, erken ödeme riski düşüktür. Piyasa faiz oranlarının düşmesi halinde ise ipotekli konut kredisini daha düşük faizle finanse etmeyi tercih edecek müşteriler nedeniyle risk yüksektir. Erken ödeme riski, sabit faizli kredilerde erken ödeme cezası uygulanması yöntemiyle veya değişken faizli krediler kullandırılmak suretiyle azaltılmaktadır.

şeklinde özetlenebilir. Belki 4. risk olarak da Likidite Riskini sayabiliriz. Likidite riski konut kredilerine ilişkin riskten ziyade bunlara dayalı olarak ihraç edilen MBS (mortgage backed securities), ABS (asset based securities), Covered bonds gibi menkul kıymetlerin vadelerinden önce nakde çevrilememesi veya nakde çevrildiği anda yüksek oranlı değer kaybına uğraması risklerini içermektedir. İkinci el ipotekli konut finansmanı enstrümanlarının gelişmiş olduğu ülkelerde ihraç edilen kıymetlerde, finansal piyasalardaki derinliğin mevcut olduğu ülkelerde söz konusu risk daha düşüktür, çünkü söz konusu menkul kıymetler ikincil piyasada kolaylıkla el değiştirebilmektedir.

Yazıda genellikle Türkiye Piyasasındaki Konut Kredilerinin riskliliğine ilişkin olarak yalnızca kredi riski kavramı üzerinde durulmuş. Oysaki riskin tek bileşeni kredi riski değil. Bankalar oluşturmuş oldukları sabit faizli konut kredisi portföyleri nedeniyle önemli miktarda faiz ve refinansman riskiyle karşı karşıya durumdalar. Piyasa faizlerinin yükselmesi halinde faiz riski, düşmesi halinde ise erken ödeme riski Bankaların tepesinde önümüzdeki dönemde Demokles'in Kılıcı gibi sallanıyor olacak.