Konut Kredisi Türkiye'de Riskten Uzak

Ödenmeyen konut kredileri ABD'de krize sebep olurken Türkiye'de konut kredisi verilen her bin kişiden sadece 3'ü hukuki takibe uğruyor. Türkiye'de kredilerin ödenmeme riskinin düşük olduğunu belirten bankacılara göre bu durum yabancıların Türkiye'ye olan ilgisini de artıracak.

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) açıkladığı finansal istikrar mart ayı raporu, ABD'deki mortgage krizinin bir benzerinin Türkiye'de yaşanabileceğinden endişe edenlerin yüreğine su serpti. BDDK'nın 22 Ağustos'ta açıkladığı verilere göre, ABD'de krize sebep olan ödenemeyen konut kredilerinin oranı Türkiye'de sadece yüzde 0,3 seviyesinde bulunuyor. Bir başka ifadeyle, konut kredisi verilen her bin kişiden sadece 3'ünün kredisi hukuki takibe uğradı. Akbank Bireysel Bankacılık Pazarlama Bölüm Başkanı Cem Muratoğlu'na göre, dünyada yüzde 0,5'ler seviyesinde takibe dönüş oranı oldukça makul kabul ediliyor ve kredi sisteminin alarm vermesi için bu oranın yüzde 2'nin üzerine çıkması gerekiyor. Cem Muratoğlu "Hem krediler tahvile henüz çevrilmediği için yapımız ABD'den farklı, hem de kredi stokunun milli gelire oranı düşük olduğu için yüzde 3'ler seviyesindeki bir oran bile Türkiye'de büyük bir sıkıntı yaratmaz" dedi.

Bankacılar dünya piyasalarını etkisine alan mortgage krizi nedeniyle gelişmekte olan ülkelere tedbirli yaklaşılabileceğine, bunun da Türkiye'ye beklenenden az fon girmesine neden olabileceğini belirtiyor. Ancak bununla birlikte Türkiye'de ödenmeme riski daha az olan bugünkü portföy yapısı nedeniyle yabancıların Türkiye'de çıkacak tahvillere diğer ülkelere nazaran daha fazla ilgi gösterebileceğine inanıyor. Kredi müşterilerinin ciddi bir elemeden geçirildiğini belirten Finansbank Bireysel Bankacılık Bölüm Başkanı Tunç Akyurt da, bu nedenle geciken kredilerde bile ciddi bir artış yaşanmadığını söyledi. Akyurt, "Sistemdeki kredilerde risk oranı düşük. Zaten Türk halkı işsiz kalmadıkça ve çok zora düşmedikçe konut kredisini mutlaka ödeyen bir yapıya sahip. Yabancı Türkiye'den niye uzak dursun?" dedi.

Geliri yüksek olan kredi kullanabildi
BDDK'nın verilerine göre, Aralık 2006'da her bin krediden 2'si hukuki takibe uğrarken, bu oran Mart 2007'de binde 3'e çıktı. Aralık 2006'da 56 milyon YTL olan takipteki konut kredileri tutarı da 86 milyon YTL seviyesine yükseldi. Yapı Kredi Bankası Konut Finansmanı Bölüm Başkanı İsmet Erdem, kredi portföyünün büyümesine paralel olarak gerçekleşen bu artışı sıkıntılı bir durum olarak görmediklerini söyledi. Erdem, "Konut kredileri bankalar için sıkıntı yaşanmayan ürünlerdir, çünkü ekonomik kriz sonucu işsiz kalmak gibi durumlar yaşanmadıkça tüketici kredisini öder" dedi. Bankaların kredi dağıtımında temkinli davranması ve faizlerin yüksekliği nedeniyle zaten alt gelir grubunun (C ve D segmentlerinin) kredilerden henüz yararlanmadığını da anlatan Erdem, portföyün gelir seviyesi yüksek, az risk taşıyan müşterilerden oluştuğunu söyledi. Erdem, "Yabancı yatırımcı değerlendirmesini bu kriterlere göre yapacaktır" dedi.
Denizbank Konut Finansman Bölüm Müdürü Barış Yılmazkaya da ABD'de konutun değerinin yüzde 100'ü hatta yüzde 125'ine varan oranlarda kredi kullandırılması nedeniyle riskin yükseldiğini hatırlattı. Konuta hiç para bağlamadan krediyle almak isteyenlerin genelde yatırımcı kesim olduğuna dikkat çeken Yılmazkaya, "Türkiye'de evinde oturmak isteyen insanlar genelde kredi kullanıyor. Bizler de bankacılar olarak yüzde 20-25 peşinat olmadan kredi kullandırmıyoruz. Parasını bir şekilde bağlayan tüketici zaten kredisini de ödememezlik yapmıyor" dedi.

Mortgage'de düzenleyici kurum eksik
Mortgage yasasının mimarlarından olan ve İstanbul Capital'in kurucularından Bahadır Teker de, takibe dönüşme oranının olması gereken seviyelerin bile altında olduğunu söyledi. Teker, "Demek ki bankalar seçici davranmışlar" diye konuştu. Sisteminin önünün ancak kimse yatırım yapmadığı ve bankalar kredi vermeyi durdurduğu zaman tıkanacağını savunan Teker şunları söyledi: "Türkiye'de konut kredilerine yönelik henüz ihraç edilmiş bir tahvil yok. Bu nedenle pek çok şeyi konuşmak için erken. Ancak artan fonlama maliyetleri nedeniyle, tüketiciler kredileri daha yüksek faizlerle almak durumunda kalacaklar. Dış piyasadaki olumsuzluğa karşın iç piyasa dinamikleri olumlu. Bunların hangisinin baskın geleceğini önümüzdeki dönem göreceğiz ama mortgage sisteminde piyasayı düzenleyici ve fonlayıcı bir kurumun oluşturulmamış olması Türkiye'de ciddi bir eksiklik. Bu tür kurumlar yaşanan sıkıntıların atlatılmasında da önemli rol üstlenirler." Konut kredilerinin kanuni takibe dönüşmesi için, müşterinin iki ay üst üste taksidini ödememiş olması gerekiyor. Tüketici üçüncü ay bankanın gönderdiği ihtarnameyi de dikkate almazsa, banka krediyi hukuki takibe gönderiyor.

"Bankacı" ve "finansçı" arkadaşlarımız, Türkiye'deki Konut kredilerinin riskten uzak olduğuna dair yorumlarını göndermişler, gazeteci arkadaşımız da manşeti yapıştırmış. Ancak, gerçekten de konut kredisi Türkiye'de riskten uzak mı? Riske yakın mı? Bu gibi kavramlar üzerinde konuşurken ve yorum yaparken biraz daha dikkatli konuşmak gerektiğini düşünüyorum. Risk nedir? Ne değildir? Konut kredileri finans kurumları açısından ne gibi riskler taşır? Müşteriler açısından risk nedir? Bu kavramlar üzerinde biraz ayrıntılı olarak durmakta fayda var...

Emlak Vergisinde Maliyet Bedelleri 2008

29.08.2007 10:57:00
Anadolu Ajansı

2008 yılında emlak vergisine konu olacak binaların metre kare inşaat maliyet bedelleri belirlendi. Maliye ile Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarının konuya ilişkin ''Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği'', Resmi Gazetenin bugünkü sayısında yayımlandı.

Buna göre, Emlak Vergi Kanunu'nun 29. maddesinde yer alan binalar için vergi değeri, Maliye, Bayındırlık ve İskan Bakanlıkları tarafından müştereken tespit ve ilan edilecek. Hesaplama, bina metre kare normal inşaat maliyetleri ile arsa ve arsa payı değerleri esas alınarak hesaplanacak.

Önümüzdeki 2008 yılında binaların metre kare normal inşaat maliyet bedelleri, çelik karkas, betonarme, kagir, yığma, ahşap, taş duvarlı ve gecekondu tarzı binalar şeklinde kategorilere ayrılarak yapılacak.

Emlak vergisine temel oluşturan 2008 yılı bina metre kare inşaat maliyet bedelleri fabrika ve imalathane binalarında 26,64 YTL ile 469,33 YTL, otellerde 74,20 YTL ile 1048,28 YTL, sinema ve tiyatro binalarında 26,41 YTL ile 1125,78 YTL, hastane ve kliniklerde 27,75 YTL ile 928,54 YTL arasında değişirken, metre kare fiyatları banka ve sigorta binalarında 31,68 YTL ile 1124,78 YTL arasında olacak.

İdare binalarının metre kare inşaat maliyet bedelleri de 21,58 YTL ile 965,51 YTL, benzin istasyonu vs için 39,86 YTL ile 857,21 YTL, yer altı garajlarına 14,75 YTL ile 426,71 YTL, çok katlı garajlar için 113,15 YTL ile 490,62 YTL arasında belirlenirken, yurt ve okul binaları için 22,46 YTL ile 250,06 YTL olarak öngörüldü.

Yüzme havuzları için belirlenen metre kare bedelleri 79,47 YTL ile 609,61 YTL arasında değişirken, pazar ve fuar alanları için 45,34 YTL ile 225,42 YTL, soğuk hava depoları için 51,52 YTL ile 220,06 YTL, silolar için 212,22 YTL ile 557,83 YTL arasında değişiyor.

İskan Raporu Alınırken Gerekli Belgeler Nelerdir?

1. Dilekçe
2 .Temel vizesi (İlçe Belediyelerden)
3. Kanal Bağlantı Vizesi (ASKİ'den)
4. Vergi İlişik Kesme Belgesi (Her bağımsız bölüm için)
5. Ön ve arka cephenin 13*18 ebadında ikişer fotoğrafı,
6. Isı Yalıtım Vizesi (İlçe Belediyelerden),
7. Toprak Vizesi (İlçe Belediyelerden)
8.150 m2 nin üzerinde işyeri bulunan yapılar için harç

YAPI KULLANMA İZNİ NASIL ALINIR?

Genel iskan raporu düzenlenmiş binalardaki bağımsız bölüm sahipleri 3 adet tapu fotokopisi ile Belediye İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni Amirliğine başvurarak yapı kullanma izni harçlarını emlak vergisi ve katılım paylarını ödemek ve vergi dairesinden ilişiğini kesmek suretiyle kendi bağımsız bölümleri için yapı kullanma izin belgesi alabilirler. Yapı kullanma izni ile ilgili kuruluşlara başvurarak su, elektrik ve telefon abonelikleri de yaptırılabilir.

İskan Raporu Almanın Koşulları Nelerdir?

İskan raporu almak için inşaat sahibi, müteahhidi veya yetkilisi bir dilekçe ile Belediyeye başvurmalıdır. Başvuruyu alan Yapı Kullanma İzni teknik elemanları binanın ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılıp yapılmadığını yerinde kontrol ederek saptar. Binanın herhangi bir teknik eksikliği yoksa mal sahibi veya müteahhidinden yapıyla ilgili olarak TEDAŞ, TÜRK Telekomünikasyon A.Ş., Sivil Savunma Müdürlügü, İtfaiye Müdürlüğü gibi kuruluşlardan su, elektrik, telefon, sığınak, yangın, asansör tesisatları ile ilgili teknik raporlarla, yapının fenni sorumlusundan (yapı denetim şirketinden) yapının kontrolü altında ruhsat ve eki projesine uygun olarak yapıldiğına dair noter onaylı taahhütnameyi Yapi Kullanma İzni Amirliğine vermesi istenir. Teknik raporlarla taahhütname verildikten sonra yapı için Genel İskan Raporu düzenlenir.

İskan Raporu Nedir?

Ruhsatlı binalar için ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren; ruhsat bilgilerini inşaatın bitim tarihini, tapu kaydını, bağımsız bölümlerin cinslerini, numaralarını, metrekarelerini, sınıflarını, mal sahiplerini gösteren ve Belediyenin Fen İşlerince düzenlenen bir belgedir.

Mortgage hayal mi? Gerçek mi?

Arşivimde, Sabah gazetesinde 02.06.2006 tarihinde yer alan bir haber var. Başlığı aynen şöyle: "Mortgage Hayal Oldu." Haberin içeriğinde şu ifadeler yer alıyor: Yetkililerin "1 Haziran'da başlar" diye umut verdiği sistem, yasa bir türlü çıkmayıp faizler de tırmanınca başka bahara kaldı....Kira öder gibi ev sahibi olmayı öngören "mortgage" sistemini bekleyen vatandaşlar hayal kırıklığına uğradı. Mortgage yasa tasarısı Meclis gündeminde 354'üncü sırada beklerken, piyasalardaki ani dalgalanma son umutları da kırdı.Faiz bir yıl geriye gitti. Konut kredisinde faiz oranı dün yüzde 1.30'la son bir yılın en üst düzeyine çıktı. Faiz yüzde 1'in altında kalıcı hale gelmedikçe mortgage mümkün görülmüyor. Dün Euro 2 YTL'yi gördü, dolar da 1.57'ye çıktı.

Şu andaki "mortgage" faiz oranlarına baktığımızda; sabit faizli konut kredilerinin aylık faiz oranları Akbank: 1.34%, İş Bankası: 1.33% Garanti:1.34% YTL/Dolar: 1.3275 YTL/Euro:1.8065%

Yazının devamında SPK Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Selim Akçaharman'ın görüşlerine yer verilmiş. Sn. Akçaharman, faizlerin yükselmesinin gayrimenkul piyasasında domino etkisi yapacağını söylerken, "Bu faiz oranlarıyla mortgage yasa tasarısı rafa kalkar" diye konuşmuş. Bütün bankaların faiz oranlarını 1.30'lara çıkardığına dikkat çeken Akçaharman, "Genel Kurul'a gelmesi gereken tasarıdan ses seda çıkmıyor. Mortgage sisteminin gelmesi için yıllık faiz oranının yüzde 5-6 olması gerek. Yani, tasarının geleceği oldukça karanlık gözüküyor" dedi.

Sn. Akçaharman'ın söz konusu "talihsiz" beyanatından yaklaşık 1 sene sonra, Mortgage sisteminin altyapısını düzenleyen 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla birlikte Mortgage sistemi resmen gelmiş oldu. Üstelik faiz oranlarının da daha yüksek seviyeleri görmüş olmasına rağmen Mortgage kredileri Bankalar tarafından kullandırılmaya devam etti. Demek ki Mortgage en azından bazıları için hayal değil. Buradan şu sonucu çıkarıyorum: Uzmanların gelecekle ilgili tahminlerine her zaman temkinli bir şekilde yaklaşmalıyız.

Mortgage Nedir? Ne değildir?

Mortgage kavramı yaşantımıza girdi gireli, konuyla ilgili alakasız kişilerden alakasız yorumlar duymaya başladık. Mortgage geldi, artık kira öder gibi ev sahibi olacağız. Mortgage geldi, konut kredisi faiz oranları düşecek. Mortgage geldi vatandaşın yüzü gülecek gibi. Ancak, daha sonra bu yöndeki beklentiler yerini hayalkırıklığına bıraktı. Dar gelirli vatandaşlarımızın "başlarını sokacak bir yuva" sahibi olma hayallerine "mortgage" maalesef derman olmadı. Her alanda olduğu gibi burada da, yüksek beklentilerin yüksek hayal kırıklıklarına yol açması kaçınılmaz. Bunun yanında, aslında sadece tüm ayrıntılarını bir kenara bıraktığınızda basit bir konut bir finansman sistemi olarak karşımıza çıkan "mortgage" hakkında bir eleştiri getirmeden önce bazı kavramları yerli yerine oturtmakta fayda var. Bir konuyu iyi öğrenmek için o konu hakkında ders verin, daha iyi öğrenmek için kitap yazın diye bir söz vardı. Ben henüz mortgage ile ilgili kitap yazmadım, ders de vermiyorum en iyisi bu konuda bir blog tutmaya başlayayım diye karar verdim. Blog tutmanın kitap yazmaya karşı bir avantajı var, anında geribildirim alabiliyorsunuz. Kişilerle etkileşim içerisine girince farklı görüş açıları ortaya çıkıyor. Değişik bakış açıları da hayatımızı zenginleştiriyor.